Дачный сезон: рейтинг дачных кооперативов
Летняя жара, душные вечера в городе и дороговизна фруктов и ягод невольно пробуждают в сердцах горожан жажду дачной идиллии. Наши эксперты уверены не стоит подавлять в себе дачные мечты, ведь именно сейчас экономическая ситуация как никогда благоприятствует приобретению заветного участка. Дачный рынок не миновала судьба всего сегмента недвижимости – переизбыток предложений и снижение цен, создают идеальные условия для покупателей.
Сегодня на сайте МЛСН представлено около 1400 вариантов дачных участков, средняя стоимость объекта – 634 тыс. руб., то есть 88 тыс. руб. за сотку. Для сравнения приведем прошлогоднюю статистику МЛСН по дачным участкам: в июне 2017 года дачный фонд составлял 1250 объектов на продаже со средней стоимостью 636 тыс. руб. – 100 тыс. руб. за дачный «квадрат». Увеличение количества продаваемых дач и снижение стоимости налицо. Кроме того, значительно уменьшился разбег цен за счет дорогих дач-коттеджей. Если в прошлом году «потолок» составлял 14 млн рублей, то на сегодняшний день самая дорогая летняя вилла выставлена всего за 7 млн рублей.
По данным ГК «ОМЭКС», в районе Омска расположено более 200 дачных кооперативов, единой статистики и аналитики по дачным участкам разработать практически невозможно, так как разнообразие их слишком велико. Поэтому за информацией о «горячих дачных точках» и критериях огородного ценообразования мы обратились к практикам рынка недвижимости – руководителю левобережного офиса продаж АН «Ледон» Вере Никитиной.
Дача – дом родной
Одним из главных на сегодняшний день критериев стоимости дачи является возможность зимнего проживания. Это понятие включает в себя добротный дом, не имеющий ничего общего с дачными шалашами времен СССР, а также всесезонную транспортную доступность и близость к городу.
«Дачи с зимним проживанием сейчас очень популярны, они дешевле, чем дома в городе, там проще достраиваться, ниже налоги и меньше коммунальные платежи, – говорит Вера Никитина. – Дополнительный плюс – если дачный домик еще и оформлен как жилой, такие дачи покупают даже под маткапитал».
Многие омичи сегодня используют эту возможность – стать обладателем просторного дома на дачах по цене 1-, 2-комнатной квартиры в городе вполне реально. Спрос на такие дачные дома есть всегда, поэтому их можно продавать в любое время года. Однако, поясняют риелторы, под материнский капитал и ипотеку подойдет не каждая понравившаяся вилла. Выбирающие дачу для постоянного проживания должны хорошо ориентироваться не только в конструктиве таких домов и инфраструктуре садового товарищества, но и в юридических тонкостях. Не обладающим «дачным» опытом людям лучше обратиться за помощью к специалистам по недвижимости, чтобы не попасть впросак.
«Нужно помнить о том, что с помощью маткапитала можно приобрести только дом, оформленный как жилой, с возможностью прописки, – предупреждает Вера Никитина. – Статус земли (ИЖС или земли сельхозназначения) в этом случае не имеют значения, пенсионный фонд дает деньги именно под строение. В ипотеку можно взять дачу, оформленную и как садовый домик, однако банки выставят больше условий, чем при покупке квартиры, потому что предмет залога неоднозначный. В первую очередь земля должна быть оформлена в собственность, размежевана: без всяких заступов, нужно чтобы все указанные площади совпадали».
Стоит учесть, что «дачная» ипотека всегда согласовывается дольше и сложнее «квартирной». Тем, кто покупает домик, не зарегистрированный как жилой, нужно понимать, что оформить его как полагается будет сложно, даже если в реальности перед вами настоящий дворец. Несмотря на продление дачной амнистии, работники Росреестра относятся к дачам крайне подозрительно, ведь садовые товарищества – это эпицентр самостроя. На практике перевод дачи в жилой фонд с первого раза – невыполнимый трюк, предупреждают риелторы. Отдельная тема – это «садовые» коттеджи, зарегистрировать которые можно лишь через суд.
«Получается это так: когда-то хозяева привели в порядок землю и сделали техпаспорт на дом, – поясняет Вера Никитина. – Но не довели дело до конца, и на основании этого техпаспорта кадастровая палата поставила объект на учет как «нежилой». Сейчас люди просто головой об стену бьются, потому что отстроились, а оформить как жилой такой дом теперь можно только через суд, несмотря на дачную амнистию».
Приобретать такие дачи нужно осознанно, уверены риелторы, перед покупкой будущим собственникам лучше проконсультироваться с юристом, прикинуть стоимость судебных издержек и перспективы. Такие дома однозначно не подойдут людям, рассчитывающим на быструю прописку на даче, ведь процедура перевода в жилой фонд может занять год-полтора.
Такие разные дачи
Следующие бонусы и важные моменты при выборе садового домика для ПМЖ или для комфортного летнего отдыха – наличие коммуникаций, как минимум круглогодичного электро- и водоснабжения и налаженный быт садового товарищества. Такие мелочи, как своевременный вывоз мусора или регулярная уборка снега зимой, – залог счастливой и беззаботной жизни на дачах. Один из ключевых критериев «хорошей» дачи – наличие в садовом товариществе круглосуточной охраны зимой и летом. Дополнительную весомость объекту придают постоянно проживающие на дачах соседи, по дачному поверью это самый надежный амулет от воров и вандалов. Идеальный вариант – когда вашим ближайшим соседом является бдительный охранник, круглый год проживающий на своей земле.
Классический пункт, превращающий «просто дачу» в лакомый кусочек на рынке недвижимости, – близость к реке. Наличие под рукой водоема для купания, рыбалки и просто умиротворяющего созерцания по вечерам актуально во все времена. Даже те покупатели, которые рассматривают садовый домик как альтернативу квартире, предпочитают совершать окончательный побег из города на берег какого-нибудь водоема.
Также ценность участка повышает наличие на нем действующей бани, так как для любого русского человека дачный рай на земле невозможен без веника и парной.
А вот такая первопричина возникновения дачных кооперативов, как посадки, на сегодняшний день плетется в хвосте рейтинга. Желающих трудиться на огороде, по словам Веры Никитиной, сейчас единицы. Многие покупают дачи с твердой установкой сажать на ней только цветы для красоты, так как дешевле купить овощи в магазине. Поэтому общая ухоженность территории, ландшафтный дизайн, красивые дорожки, качели и другие атрибуты цивилизованной жизни на природе привлекают большее внимания, чем грядки и плодовые кустарники.
Самый удешевляющий дачу фактор – отсутствие домика или ветхий шалаш на участке. По словам Веры Никитиной, просто огороды, даже в хорошем месте, сегодня продаются очень плохо, и выставлять их стоит совсем дешево.
Основные критерии, из которых складывается стоимость «огородных дворцов»: во-первых, качество и оснащенность дома и построек, во-вторых, месторасположение объекта.
Проще всего классифицировать ценность дачи по качеству построек:
1) Садовый участок без домика или просто земля сельхозназначения обойдется покупателям в 25-150 тыс. руб. Земли под ИЖС традиционно стоят дороже. Ценник земли может немного увеличить удачное расположение и окружение – если рядом с участком есть хорошие жилые дома с проведенными коммуникациями.
2) Дачные участки с домиком и баней – от 250 до 600 тыс. руб.
3) Добротные дома и так называемые дачные коттеджи на участках земли от 8 соток, с действующими коммуникациями (вода, газ, например, и электричество круглый год) – от 600 тыс. руб. до бесконечности.
Место под солнцем
По оценке риелторов, гораздо сложнее определиться с дачной географией: в разнообразии товариществ и дачных цен не всегда может разобраться и специалист по недвижимости. Вера Никитина привела примерную классификацию садовых товариществ по направлениям и стоимости:
От 800 тыс. руб. до 4 млн рублей и дороже – омский топ-рейтинг самых популярных и дорогих участков традиционно возглавляют дачи в районе Карьера, расположенные вдоль ул. Воровского в Порт-Артуре. Близость к городу, транспортная доступность, круглогодичная очистка дорог и электроснабжение, наличие вблизи участков реки и озер привело к тому, что район дач в Карьере постепенно приобретает вид коттеджного поселка. Однако стоит помнить, что даже внутри одного садового товарищества цены могут резко отличаться, также весомые различия имеют разные садовые кооперативы. Так, например, комфортность, стоимость и популярность дач постепенно снижаются по мере удаленности от центра Карьера к СТ «Шинник-1».
От 500 тыс. руб. до 4 млн руб.
– Востребованные дачные направления в Кировском районе: дачные участки за ТЦ «МЕГА», такие как «Нефтехимик» и «Аэрофлот», и дачные кооперативы за поселком Солнечный, расположенные вдоль Иртыша, – СТ «Медик» и другие. Круглогодичная транспортная доступность диктует ценник, дачи с чуть более приличным домом уже стоят 500-800 тыс. руб.
– Очень популярны дачи в районе села Красная Горка по Тюкалинскому тракту вдоль Иртыша.
– Достаточно дорогие дачи в районе поселка Большие Поля по Пушкинскому тракту. Маршрутка круглый год, магазины и поселок рядом – в среднем 2-этажная дача обойдется в 1 млн 600 тыс. руб.
3) Ровные цены и спрос, стоимость дачи в среднем от 600 тыс. руб. до 2 млн руб.
– По-прежнему остаются желанными дачи в кооперативах по Пушкинскому тракту (направление по ул. Герцена). Однако пик востребованности, наблюдавшийся на Пушкинском тракте 5-6 лет назад, прошел – на сегодняшний день они уже не так дороги.
– Постепенно вышли в топ дачи по Красноярскому тракту, хотя река расположена довольно далеко от участков, рядом находятся магазины и школы, строятся хорошие дома и коттеджи.
– Постепенно теряют свою популярность дачи в районе поселка Фадино по Русско-Полянскому тракту; несмотря на то что там построено много добротных домов, слишком высокий ценник привел к тому, что на сегодняшний день в кооперативах много заброшенных участков, которые хозяева просто не смогли продать.
4) Самые непопулярные дачные направления (и цены от 100 до 350 тыс. руб.) – в садовых товариществах, расположенных по Сыропятскому тракту и в районе поселка Осташково. Последнее место в рейтинге принадлежит кооперативам в 20 км от города по Сыропятскому тракту: дачи в чистом поле, где нет ни реки, ни воды, ни электричества, – весьма малопривлекательная инвестиция.
«Определить популярность дачного кооператива можно и на глаз при просмотре, – дает совет Вера Никитина. – Просто зайдите и посмотрите, сколько заброшенных участков в товариществе, и рейтинг сразу будет понятен».
С инвестиционной точки зрения место нахождения дачи играет огромную роль: популярные и востребованные дачные кооперативы имеют свойство перерастать в коттеджные поселки и, соответственно, расти в цене. В качестве примера Вера Никитина приводит сады «Зеленая Падь» и дачи поселка им. Комиссарова по Черлакскому тракту. На сегодняшний день риелторы уже считают их дачными кооперативами.
Омские дачи: ближе к реальным ценам
Омские дачи: ближе к людям
По оценкам риелторов, спрос на дачи этим летом очень ровный, без всплесков, и роста цен в ближайшее время можно не ждать. Это однозначно плюс для тех, кто собрался покупать дачу или меняться.
«Могу дать совет собственникам дачных участков: не надо поднимать цены! – уверена Вера Никитина. – Повышения явно субъективны, некоторые собственники сейчас смотрят на новые законы, принятые по поводу новостроек, – омский рынок это никак не затронет. Дачи, выставленные по адекватной цене, продаются, и продаются быстро. Пора перестать жить в реалиях 2013 года, с тех пор, по нашим данным, рынок «упал» на 30 %, и нужно это понимать».
Статистика неумолимая вещь: по словам Веры Никитиной, на одного покупателя сейчас приходится 10 квартир и 100 дач, поэтому еще один совет желающим продать дачу – не пренебрегать торгом.
Лучами света в дачном царстве, как для продавцов, так и для покупателей, на сегодняшний день являются ипотечные кредиты на садовые домики и возможность приобретения дачи с помощью материнского капитала. Риелторы уверены: то, что дачи стали доступнее и ближе к людям, – повод для радости. Огромный выбор садовых участков и адекватные цены – самое время для реализации самых смелых дачных мечтаний.
Анна Акелькина
